南宁资深经济合同纠纷案件律师
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购房合同纠纷是如何适用《消法》的

2018年4月13日  南宁资深经济合同纠纷案件律师   http://www.enljxdlaw.com/
  商品房买卖合同纠纷是如何适用《消法》的
  导读:衣食住行是人们消费的重点,其中住房又是重中之重。随着社会经济水平的提高,房地产市场的发展,促使房价不断攀升,除此之外,开发商在商品房开发、建设和销售过程中大量存在违约、欺诈的现象,侵害消费者合法权益的行为屡屡发生。因此,在购买房屋时如何维护自身的权益,成为消费者决策时首先应当考虑的问题。目前有关房地产管理尚不规范、对购房者的保护力度明显不足的情况下,有关法律的适用效果,就特别的令人关注。尤其是有关消费者保护的法律能否适用于商品房买卖合同,更是成为全社会关注的焦点。
  《消费者权益保护法》第四十九条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”对于该项法律能否适用于商品房买卖合同纠纷判决双倍赔偿,赞同说与反对说各执一词。
  笔者认为,在商品房买卖合同中适用《消法》是将我国商品房消费者的利益由一般民法保护上升为消费者权益保护的高度即予以特别保护,它既是消费者保护发展的需要,也是我国房地产业健康发展的需要。
  1、房地产消费者权益是我国消费者权益的新热点,直接关系到公民的基本生存权利,应当将其纳入消费者保护法的范畴。历史的经验表明,一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度,决定了其消费者保护的主要目标和热点。我国目前正处于开始进入住房消费高速发展的时期,房地产消费者权益保护是我国经济发展的客观要求。在现代民法理论中,当不动产的生存利益与财产利益发生冲突的时候,房地产消费者享有的不动产生存利益应当首先受到法律的保护。这种优先保护原则与消费者保护法的保护原则是完全一致的,无论从我国社会主义公有制的基本经济规律和法律保护公司根本利益的要求出发,还是从消费者保护运动目标本身所具有的发展性规律出发,都有必要将房地产消费者权益纳入消费者保护法的保护范畴。
  2、实行住房商品化改革后,房地产消费者的弱势地位更加明显。随着住房制度改革的深入,房地产消费关系的市场属性明朗化,以往政府通过公房管理对居民房地产利益的行政保护趋于衰减,取而代之的是房地产经营者昂首阔步进入房地产市场。在现有社会条件下,普通居民作为房地产消费者难与这些强有力的经营者相抗衡,这种力量对比对消费者显然不利。对公民个人消费权益的优先保护体现了现代民法社会本位的发展趋势,是现代商品经济高度发展引发对公民基本生存权利予以特殊保护的客观要求,法律维护公平的宗旨要求在保护的取向上应对消费者有所倾斜。
  3、将《消法》适用于房地产消费,是房地产业健康发展的需要。我国房地产业目前的困境是一级市场与二、三级市场脱节,即生产领域与消费流通领域脱节,表现在一方面是商品房大量建造,另一方面是商品房销售不畅大量积压。这种形势使房地产业成为我国新的经济增长点的目标难以实现,国民经济持续快速发展的努力受阻,造成整个房地产业和消费市场疲软。造成这种问题的主要症结,除了国家对住宅建设的优惠被房地产投机利益抵消外,另一个原因是部分商品房质量低劣、售后服务差、物业管理水平低等侵害消费者权益的问题突出,打击了消费者对房地产消费的信心。因此,房地产消费者权益保护不力的问题不解决,房地产市场就难以摆脱卖楼难的困境,房地产业也就不能健康发展。
  《消法》适用于商品房买卖合同纠纷既是大势所趋势、人心所向,也是完善我国法制建设,推动国民经济和社会发展的需要,对此,应是没有疑义的。但目前在审判实践中尚无一例依照《消法》第四十九条的终审判决出现,其主要原因有二个方面:
  1、认为《消法》第四十九条的适用范围不包括商品房买卖。如前所述,理论界对此问题的争论目前尚无定论,最高法院也未作出相应的司法解释,使法院的审判工作缺乏相应的根据。
  2、审判实践中,对售房者的欺诈行为与违约行为难以界定。由于商品房购房合同中,对房屋面积、质量甚至办证手续等方面均有约定,但售房者在所售房屋中违反了其中的一部份或全部约定,法院是按照欺诈还是按照违约处理较难界定, 这样势必造成法院采取一种较方便的方式——合同违约方式处理。
  基于上述原因,绝大部分法院在处理商品房买卖纠纷中,对售房者的行为均以违约行为看待,在适用法律时均适用《房地产管理法》和《合同法》。笔者认为,商品房买卖是一种合同关系,但消费者所诉请的是另一种法律关系即依据购房合同,因售房者的侵权给消费者造成的侵权损害赔偿关系。我国《合同法》第一百二十二条规定:“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产关系的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”据此,笔者认为,商品房买卖合同纠纷中适用《消法》是毋庸置疑的。目前要重点研究的是在立法和司法二方面如何规范《消法》在商品房买卖合同纠纷中的适用,换言之,是如何认定商品房买卖合同中存在欺诈,以及在构成对消费者欺诈的情况下如何赔偿。
  (一) 商品房买卖合同欺诈的构成要件。
  “欺诈行为”是《消法》第四十九条的关键概念,关系到消法能否适用的问题。消法使用了“欺诈行为”的概念,但没有给“欺诈行为”下定义。由于我国民法反欺诈制度存在着多层次的结构,有消费者合同、一般合同、合同外的民事行为三个不同的层次。按照民法解释学,同一法律或者不同的法律使用同一概念时,原则上应作同一解释。据此原则,在消法对“欺诈行为”没有定义的情况下,我们应当按照民法通则五十八条规定的“欺诈行为”进行解释。该条也只规定了“欺诈”的法律效果,没有给“欺诈”下定义。按照民法解释学,法律上有定义的,应当严格按照该定义解释,如果没有定义,则应当参考学说解释或者由最高法院作出司法解释。
  按照学说解释,“欺诈行为”是指当事人一方故意制造虚假或歪曲的事实,或者故意隐匿事实真相,使表意人陷入错误而作出意思表示的行为。其构成要件包括:
  1、有欺诈的故意。所谓故意,按照最高法院的司法解释,一方当事人,故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。因此,按照司法解释和学理解释,欺诈只能由故意构成,“过失”包括“重大过失”均不构成“欺诈行为”。
  2、要有欺诈的事实。当事人除了有欺诈的故意,还必须有欺诈的事实存在。欺诈的事实通常有三种情形:一是捏造虚假事实;二是隐匿真实事实;三是歪曲真实事实。如果按照法律或者合同行为人有告知的义务,行为人没有告知(即沉默) 也构成欺诈。
  3、须表意人因相对人的欺诈而陷于错误。所谓表意人陷于错误,不仅指表意人原本没有错误,因受欺诈人的欺诈而陷于错误,也包括表意人已有错误,受欺诈人的欺诈而陷于更深的错误。如果相对人未受欺诈的情况下陷于错误,则不构成欺诈。
  4、须对方因陷于错误而为意思表示,即错误与意思表示之间有因果关系。错误与意思表示之间的因果关系可分为二种情况,一是无此错误,而根本不为意思表示;二是无此错误,则不以此条件为意思表示。
  (二) 《消法》第四十九条的双倍赔偿制度是一种惩罚性赔偿制度,其目的与一般民事赔偿制度的目的不同。
  一般民事赔偿制度的目的在于填平受损害的利益,使受害人受到侵害的利益回复到受到损害以前的状态,法律要求的是当事人的受损害的利益得到恢复或补偿,并不以制裁加害人为法律目的,实行的是损一赔一的原则。而在消费者保护领域,实行的是惩罚性的赔偿原则,按照《消法》第四十九条的规定,是实行惩罚性的双倍赔偿原则。
  双倍赔偿不仅在于弥补受害人所受到的损失,更重要的是对不法行为予以惩处和制裁,防止其再度发生。传统民法的损一赔一的制度,仅可以填补受害人受到的损失,没有加重加害人的负担,不足以遏制侵权行为的再度发生,对危害社会公平交易市场秩序的少数人起不到警戒作用,其最终的后果是动摇社会公众对市场安全的信心。因此,那种认为商品房买卖合同金额巨大,判决双倍赔偿将导致双方利害关系的显失平衡的观点,不仅与法律的规定相悖,也与立法者追求的着重保护消费者的合法权益,加重经营者守法经营的义务,从而规范市场交易秩序,使市场经济健康稳定的发展,体现法律的正义与公平原则的目的不符,客观上也是对不法商家欺诈行为的纵容。作为严重破坏社会交易秩序和交易信用、损害消费者合法权利益的商品房买卖合同纠纷中的欺诈行为,应当实行双倍赔偿制度。
  (三) 商品房买卖合同纠纷中构成欺诈的主要情形。
  1、虚假广告宣传误导消费者。
  商品房特别是期房销售过程中,广告往往是引起消费者购买欲并作出购房决定的促成因素。《广告法》规定广告内容必须真实,不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假的广告信息,无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。开发商交付的房屋达不到合同或者广告中承诺的事项的,应当认定为欺诈。
  2、商品房开发证照不全且没有告知消费者的。
  商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续,依法取得各项批准证书后才能开工建设销售,证照不全的建设项目因其不合法,通常不能为购房者办理权属证书,不仅直接导致购房者的购房目的不能实现(无法取得房屋所有权证书和所有权) ,而且对社会稳定和房地产市场的发展危害甚大。依法开发、照章开发,是法律赋予开发商的义务。开发商没有依法取得开发工程所需的各种证照且没有如实告知消费者,在合同约定的交付期限内又不能补办相关手续的,不仅违反了房地产开发和销售的有关行政法规,同时因没有履行自己的告知义务,也构成对消费者的欺诈。
  3、房屋面积缩水,短斤少两。
  房屋面积减少,开发商将可能直接侵占消费者的财产(短少部份的资金)。由于房屋建筑强调严格按图施工,因此,面积短少,只能是开发商故意所为(因政府规划改变除外) .考虑到建设工程施工过程的复杂性,《商品房销售管理办法》已经设定的3%的误差允许值,对于短少面积超过允许值范围的,应当认定为构成欺诈。
  4、商品房因施工或装饰材料等引起的质量纠纷。
  房屋建设和装修涉及的用材种类繁多,各种材料优劣及价格相差悬殊,工程施工中以次充好、以劣充优的情形屡见不鲜。这种行为不仅造成房屋及装修质量低劣,使买卖双方的利益明显不对称,消费者受到巨大的利益损失,严重的还可能影响到住房的安全。这种情形可以分别处理:如果材料低劣但不影响房屋的整体安全和使用的,对于不符合合同要求的部份(如使用劣质地板) ,可以判决双倍赔偿;如果使用的基本建材存在质量缺陷,导致房屋存在安全问题并难以修复的,应当判决按整套房屋的价格双倍赔偿。


文章来源:南宁资深经济合同纠纷案件律师
律师:刘锦欣[南宁]
广西同望律师事务所
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